תכנון בתים פרטיים

תכנון בתים פרטיים – הקדמה

לקראת בניית בית פרטי?או קניית דירה חדשה מקבלן? תכנון בתים פרטיים מתחיל במגרש ריק שייעוד הקרקע שלו הוא למגורים בלבד, אם יש בבעלותכם קרקע פרטית חקלאית, לא ניתן לבנות עליה מבנה המיועד למגורים אלא רק מבנים המשמשים לחקלאות בלבד כגון: בית אריזה, לול, חממה וכד'.

לכן תשומת הלב הראשונה צריכה להיות בקרקע שאתם רוכשים, שהיא אכן מיועדת למגורים ודבר נוסף כדאי מאוד להיוועץ ביועץ קרקע שייתן חוות דעתו לגבי סוג הקרקע הקיימת והעלות הנדרשת לטובת יישור הקרקע, לדוג' : אם מוכרים קרקע משופעת מאוד באזור מסוים, בכדי להתחיל לבנות צריך להשטיח אותה והדבר דורש חפירה/מילוי בהתאם לתנאים הקיימים – דבר זה עלול לעלות מאות אלפי שקלים. שיקול כלכלי.

לאחר שיש קרקע והתקבלה החלטה על בניית בית פרטי מתחילים עם פרוגרמה מול אדריכל/הנדסאי אדריכלות, הפרוגרמה היא רשימה ראשונית של הצרכים הנדרשים לבית המגורים אל מול זכויות הבניה המותרות שם.

המתכנן מקיים מס' פגישות עם בעלי הקרקע עד שמגיעים לפרוגרמה ולסקיצה ראשונית שעליה אפשר להתחיל לתכנן את הסקיצה שתוגש לוועדה. 

מלבד תכנון בית פרטי של המבנה עצמו המתכנן יכין תכניות נוספות ליועצים שונים כגון:

• תכנית ריצוף
• תכנית תאורה
• תכנית חשמל
• תכנית אינסטלציה
• תכנית ריהוט
• תכנית בניה הכוללת מידות
• גבהים ומפלסים
• וכמובן תהיה התייחסות לכל קומה בנפרד. 

שימו לב, שישנם תכניות מסוימות המחייבות יועצים מומחים כגון : יועץ אינסטלציה, יועץ חשמל וכד' והדבר כרוך בתשלום של בעל הקרקע ליועצים עבור התכניות הללו. 

בנוסף לתכנון בתי קרקע ולהגשה לוועדה, היתר מצריך גם אחראי לביקורת (מתכנן) ואחראי לתכנון שלד (מהנדס/קונס') החתומים על גבי ההיתר. 

האחראי לביקורת לא חייב להיות המתכנן, אם בעל הקרקע מעונין שהמתכנן יהיה גם אחראי לביקורת הדבר נתון לשיקול המתכנן וכרוך בעלות נוספת לכך, אם בעל הקרקע מעונין באיש מקצוע אחר, הוא רשאי לבחור בעצמו.

לאחר שישנה תכנית מגובשת, היא מוגשת לוועדה לתכנון ובניה ע"י המתכנן ומועלית לדיון בוועדה שבה נמצאים חברי מועצת עיר וצוות מקצועי מטעם הוועדה המקבלים החלטה בה האם לסרב או לאשר. 

במידה והתקבלה לאשר את התכנית יונפק היתר עם תנאים, ברגע שנופק היתר בניה ונמסר לבעל הקרקע הוא מורשה להתחיל לעלות על הקרקע ולהתחיל עבודות בתנאי שהוא ממציא טפסים חתומים ע"י אנשי מקצוע לתחילת עבודות.  

כל מהלך הבניה מפוקח ע"י מחלקת פיקוח בניה ברשות, ושם המפקחים יבדקו שאכן הבניה מתבצעת בהתאם לתנאים הנדרשים ובנוסף הם ידרשו טפסים ומסמכים שונים עד לשלב טופס אכלוס (תעודת גמר).

בסיום הבניה תיערך ביקורת ע"י מפקחי בניה שיאשרו האם המבנה שנבנה תואם להיתר ואם הוא תונפק תעודת גמר (טופס 4) שהיא מעידה על התאמת המבנה להיתר, מאשרת חיבור לתשתיות (חשמל, מים, ביוב, גז) ומאשרת אכלוס. 

רק לאחר הנפקת תעודת גמר ניתן יהיה לאכלס את המבנה – אכלוס ללא תעודת גמר מהווה עבירה על חוק התכנון והבניה וצפוי לקנסות כספיים.

שאלות נפוצות – תכנון בתי קרקע:

מה זה היתר בניה?

היתר בניה זה רישיון למבנה שאומר שהמבנה בנוי ע"פ רישיון שקיבל כדין.

האם כל מבנה צריך היתר בניה?

כל מבנה טעון היתר בניה אלא אם הוא מופיע בעבודות הפטורות מהיתר בניה. 

מה זה עבודות הפטורות מהיתר בניה?

לכל רשות יש "הנחיות מרחביות" ושם יש פרק שקובע עבודות הפטורות מהיתר, בפרק הזה מפורטים מבנים וסוגי בניה שלא מצריכים היתר אלא פטורים מהיתר. 

אם יש לי מגרש פרטי שלי אני חייב להוציא היתר למבנה שאני מציב על הקרקע שלי?

בוודאי שכן, העובדה שהקרקע שייכת לך בבעלות פרטית לא מקנה לך את הזכות לבנות עליה ללא היתר.

גם קרוואן צריך היתר?

בוודאי, כל מבנה מכל חומר שהוא (גם קראוון על גלגלים) המחובר לתשתיות מחויב בהיתר בניה אלא אם הוא מוצב לטובת משרד זמני לקבלן לטובת עבודות בניה (ל60 יום) ועוד כמה אפשרויות שניתן לראות בפטורים באותה וועדה.

כמה עולה להוציא היתר בניית בית פרטי?

עלות הוצאת היתר של בניית בית פרטי יכולה לנוע בין 40,000-120,000 תלוי בגודל המבנה, בפיתוח הנדרש וכד' וזו עלות שכ"ט עבור תכנון בתי קרקע בלבד לאדריכל/להנדסאי אדריכלות המתכנן. 

האם יש עלויות נוספות חוץ מעלות למתכנן בתכנון בית פרטי? 

בוודאי, ישנן עלויות של היטלי פיתוח לוועדה, אגרות בניה, זכויות בניה, חיבורים שונים לתשתיות, ספקים שונים, עלות המצאת אישורים, מכון התקנים, בדיקות מעבדה לבטונים, בדיקות תקינות ממ"ד, בדיקות איטום וכד'.

איך בוחרים אדריכל/מתכנן לבניית בית פרטי?

בחירת מתכנן עבור תכנון בית פרטי כרוכה במס' שיקולים: כלכלי, כימיה, מקצועיות והתנהלות.

מתכנן יצירתי יכול להוזיל משמעותית את העלויות, אם הוא נותן רעיונות יצירתיים שמראים על הוזלה של העלות הוא נחשב למתכנן טוב.

בנוסף, מתכנן טוב יכול לתכנן מבנה קטן מימדים ועדיין לענות על כל הצרכים של בעל הקרקע הדבר הוא שיקול כלכלי כי ככל שהמבנה יותר גדול הוא יקר יותר.

1. מקצועיות – אם אתם מוצאים מתכנן שעבד ברשויות מקומיות או בוועדות לתכנון ובניה קחו בחשבון שהידע שלו הוא נרחב יותר ממתכנן שלא עסק בהם, הוא מכיר את הבירוקרטיה הפנימית, הוא יכול לקצר את הזמנים, להועיל את ההגשות ולזהות נקודות פנים ארגוניות שאף מתכנן שלא עסק ברשויות לא מכיר.
2. כימיה – כשיש כימיה תמיד התוצר יהיה יותר טוב, כשאין זה מתכון לבעיות ואי הבנות. 
3. התנהלות מול לקוח – ככלל כל איש מקצוע שמתנהל מול הלקוח בצורה של חוזה מוסדר, הסכם כשהכל כתוב וברור ומאפשר ללקוח לתת הערות לגיטימיות להסכם – הוא מתכנן אמין. 

כשמתחילים להתווכח על הערות לגיטימיות ואין הסכמה לשנות או להוסיף הערות להסכם זה מריח רע. 

• מתכנן שמתכנן ללא חתימת חוזה/הסכם מראש – להיזהר!
• מתכנן שמבקש את כל הכסף לפני שהתחיל בעבודות – להיזהר!
• מתכנן שמבקש תשלומים דחויים מראש, ומשאיר כ10% תשלום למועד קבלת ההיתר – מצוין.

וחוץ מזה, תסמכו על תחושת הבטן שלכם, היא הכי טובה ☺

יש לכם שאלות נוספות בנוגע לתכנון בתים פרטיים? צרו קשר ונשמח לעזור לכם!

לבנות בשקט – תכנון אדריכלי מקצועי!